Forward Darlehen Konditionen

Terminkreditbedingungen

Das Forwarddarlehen Münchner Forward wird auf Ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnitten. Sichern Sie sich aktuelle Zinskonditionen mit Terminkrediten! Terminkredit Münchener Hypotheken - Raiffeisenbank Obermain Nord eG Für die Anbindung an Ihre aktuelle Standortfinanzierung der Immobilienfinanzierung, egal mit welcher Hausbank Sie Ihre Bauvorhaben abgewickelt haben, steht Ihnen ein Terminkredit zur Verfügung. Für das Forwardarlehen Munich Forward werden die Konditionen auf Ihre persönlichen Anforderungen zugeschnitten. Der Munich Forward erreichte im laufenden Handelsblatt-Vergleich der Terminkredite den ersten Rang unter den überregionalen Instituten.

Ab wann brauche ich ein Terminkredit? Ein Terminkredit wird benötigt, wenn die Fremdkapitalbindung Ihrer Hausfinanzierung ausläuft, Sie aber Ihr Darlehen noch nicht ganz zurückgezahlt haben. Wie hoch ist der Betrag des Terminkredits? Im Wesentlichen wird hier die Summe der verbleibenden Schulden Ihres Immobilienkredits unterstellt. In der Regel berechnet die Hausbank einen Konditionszuschlag, um die für Sie vorteilhaften Lastschriftzinsen zu sichern.

Wenn Sie die vereinbarte spätere Ausgabe des Terminkredits wünschen, berechnet die BayernLB auch Zinsen für die Bereitstellung des Kredits. Sollten Sie das Darlehen nicht mehr brauchen oder den Mietvertrag verfrüht beenden, hat die Hausbank Anrecht auf eine vorzeitige Rückzahlungsstrafe. Wenn Sie das Terminkredit mit einem anderen Finanzinstitut abschließen, müssen Sie mit Mehrkosten für die Reallokation der Grundgebühr nachrechnen.

Folgefinanzierung

Als Folgefinanzierung wird in der Praxis in der Praxis die Fremdfinanzierung verstanden, die nach einer vorhandenen Fremdfinanzierung oder einem Darlehen erfolgt. Es gibt zwei Formen der Folgefinanzierung, die erste bezeichnet eine Veränderung oder Angleichung der Kreditzinssätze einer vorhandenen Finanzierungen nach dem Ende der jeweiligen Festschreibungszeit. Es handelt sich in diesem Falle um die so genannte "gefälschte Anschlussfinanzierung".

Echte Folgefinanzierung " ist eine Finanzierungsform, die nach dem Ende der Vertragslaufzeit geschlossen oder in Anspruch genommen wird - zum Beispiel zur Ablösung der verbleibenden Tilgungsbelastung (Umschuldung). Was ist eine Nachfolgefinanzierung? Wie sieht eine Folgefinanzierung aus? Ob Bau- oder Immobilienfinanzierungen, kurz um die Eigenfinanzierung der eigenen vier Wänden, ist in der Praxis meist eine langfristige Produktion.

In den meisten Fällen besteht jedoch noch eine Finanzierungslücke im Kundenbudget für das eigene Haus. Die Finanzierungslücke innerhalb der Bauwirtschaft wird in der Regelfall mit einem Hypothekarkredit ausgeglichen. Hypothekarkredite sind dadurch gekennzeichnet, dass den Gebäudeeigentümern ein Darlehen eingeräumt wird und im Gegenzug die Haftung gegenüber der das Darlehen gewährenden Hausbank in das Kataster eintragen wird.

Die Gewährung eines Hypothekarkredits erfolgt in der Regelfall als langfristiger Kredit, der eine Dauer von zehn, 15 oder bis zu 25 Jahren haben kann. Die Kreditlaufzeit gibt an, wie lange sich die Hausbank an den zum Gewährungszeitpunkt geltenden Zins gebunden hat. Fällt der Allgemeinzinssatz während der Dauer eines Hypothekarkredits, haben die Darlehensnehmer das Recht, den Darlehensvertrag trotz des festen Zinssatzes nach einem bestimmten Zeitraum nach unten und damit an die neuen Marktverhältnisse angepasst zu bekommen.

Daher bieten Folgefinanzierungen eine Problemlösung. Bei der Folgefinanzierung handelte es sich daher um eine aufgenommene Investition, um die Restverschuldung einer zunächst abgeschlossenen Bau- oder Grundstücksfinanzierung auszugleichen. Kurz gesagt, ist die Folgefinanzierung ein am Ende einer Baufinanzierungsperiode aufgenommenes Darlehen, um die verbleibende Verbindlichkeit der Originalfinanzierung ausgleichen zu können.

Wenn beispielsweise ein Hypothekarkredit über einen Zeitraum von zehn Jahren laufen sollte, wird sich das Kreditunternehmen oder die Institution, bei der der Baumeister den Kredit zur Refinanzierung seines Eigentums abgeschlossen hat, frühzeitig vor Ende der Frist an den Bauträger wenden. Es wird dann angestrebt, mit dem Kunden ein Neugeschäft zu aktuellen Konditionen zu schließen, eine so genannten Nachfolgefinanzierung.

Anhand eines kleinen Rechenbeispiels wird das Funktionsprinzip der Folgefinanzierung veranschaulicht. Wenn der Darlehensnehmer einen Kredit in Hoehe von 100.000 EUR abgeschlossen hat, fuer den er jaehrlich fuenf Prozentpunkte an die Hausbank zu zahlen hat und den er mit einem Prozentpunkt zurueckzahlt, dann betraegt sein Jahresbeitrag sechs Prozentpunkte auf den Anfangsbetrag des Darlehens, was einem Gesamtbetrag von 6.000 EUR ausmacht.

Dieser Anfangsbetrag war nach zehn Jahren durch die Jahresrückzahlung und eventuelle außerplanmäßige Rückzahlungen auf 70 000 EUR zurückgegangen. Dies ist dann der Wert, für den eine Folgefinanzierung vorgesehen werden muss. Unter der Annahme, dass der Darlehensnehmer für diesen Darlehensbetrag auch künftig höchstens 6000 EUR pro Jahr zahlen möchte, kann der Effektivzinssatz am Kapitalmarkt auf höchstens 7,5 Prozentpunkte (gerundet) anstiegen.

Als Gegenleistung könnte es auch vorkommen, dass die Zinssätze für Kredite bei fünf Prozentpunkten bleiben. Eine Rückzahlung von einem Prozentpunkt würde in diesem Falle zu einer jährlichen Gebühr von sechs Prozentpunkten auf den anfänglichen Kreditbetrag führen. In diesem Beispiel wären das sechs bis 70.000 EUR, so dass die Jahresbelastung nur 4.200 EUR ist.

Mit der neuen finanziellen Spielraum von 1.800 EUR könnte der Kunde auch die niedrige Rückzahlungsquote von einem Prozentpunkt auf beispielsweise 3,5 beibehalten. Die gesamte Jahresbelastung würde damit 8,5 % betragen, was einer jährlichen Last von 5.950 EUR bei einem Anfangskreditbetrag von 70.000 EUR entsprechen würde.

Dies würde den Kunden zwar weiter in etwa auf dem Niveau des Altdarlehens belasten, aber aufgrund der gestiegenen Rückzahlung und der damit verbundenen Zinsdifferenzeffekte könnte dieses Darlehen wesentlich rascher getilgt werden als mit der ursprünglichen 1-prozentigen Rückzahlung. Damit man sich bei der Finanzierung des Baus nicht ganz auf sein Schicksal verlässt, ist es für die Kreditnehmer empfehlenswert, die Zinssätze der Darlehensgeber für Folgefinanzierungen im Blick zu haben.

Abhängig von der festen Laufzeiten der Bauwerksfinanzierung kann sich das Zinsänderungsrisiko je nach Marktlage jederzeit verändern und unter dem Zinssatz der originären Bauwerksfinanzierung liegen, der bei Vertragsabschluss durch den Festzins festgelegt wurde. Deshalb kann eine Schuldenumschuldung - die Inanspruchnahme eines neuen Kredits zu besseren Konditionen, zur Rückzahlung einer bestehenden Finanzierungsform - durchaus Sinn machen.

Grundsätzlich ist es möglich, ein Darlehen zu vorzeitiger Kündigung und durch ein Neugeschäft zu bereinigten Konditionen (Umschuldung) gegen eine Prämie auf den Zins zu substituieren. Damit wird die verbleibende Verschuldung aus der originären Baudarlehensfinanzierung durch den frühzeitigen Abschluß der Folgefinanzierung auf das neue Darlehen übertragen. Dabei sind die Ausgangsbedingungen gleich: Der Kreditbetrag ist 100.000 EUR, der Zins fünf Prozentpunkte, der Rückzahlungssatz ein Prozentpunkt, die Jahresbelastung 6.000 EUR.

Die verbleibende Hypothek würde nach acht Jahren, d.h. zwei Jahre vor dem Auslaufen der Hypothekendarlehenslaufzeit, durch Rückzahlungen und Sonderstillegungen 80.000 EUR betragen. Jetzt ist es so, dass das generelle Leitzinsniveau fällt, zum Beispiel auf drei Prozentpunkte. Jetzt besteht für den Kunden die Chance zu wünschen, dass die Zinssätze in zwei Jahren nach Auslaufen seines Darlehens so tief bleiben, oder die Chance zu nutzen und sich nicht nur auf seine Hoffnungen zu verlassen.

Er kann in diesem Falle seine Hausbank im Voraus um eine Folgefinanzierung ersuchen, die z.B. 20 Kalendermonate vor dem tatsächlichen Ende der Laufzeit anläuft. Dies wird von den Kreditinstituten in der Praxis unter bestimmten Bedingungen akzeptiert. Es ist auf dem Markt üblich, dass Kreditinstitute für jeden angefangenen Folgefinanzierungsmonat mit Ausnahme von sechs Monaten eine Prämie von 0,001 Prozentpunkten auf den Zins erheben.

Im Beispiel der Folgefinanzierung 20 Jahre vor Ende der Frist würden damit 14 Kalendermonate auf die 0,001%ige Zinserhöhung angerechnet werden - bei einem Marktzinssatz von drei% wird das neue Darlehen somit mit einem Zinssatz von 4,4 % verzinst. Der Zinssatz beträgt 4,4 %. Dieser Zinssatz ist somit geringer als der des Originalkredits und der Kunde hat den Vorzug, dass er für weitere zehn Jahre Gewissheit hat, dass er Jahresgebühren zu tragen hat, die innerhalb seiner Verhältnisse liegen.

Bei der Nachfinanzierung eines fertiggestellten Baukredits ist es oft auch möglich, ein Terminkredit zur Tilgung der Restschuld aufzutreiben. Ein Terminkredit ist eine Art Annuitätendarlehen, das in der Immobilienfinanzierung eingesetzt wird. Erst nach einer gewissen Zeit und nicht unmittelbar bei Vertragsabschluss - daher der Begriff - wird das Terminkredit an den Kreditnehmer ausbezahlt.

Der Terminkredit ist mit einer Festzinsperiode ausgestattet. Auf diese Weise erhält der Kreditnehmer bei einem Terminkredit einen festen Zins, der über die ganze Kreditlaufzeit gleichbleibend ist. Nimmt man an, dass das Zinsänderungsniveau in den kommenden Jahren ansteigen wird, kommt man in den Genuss des festen Fremdkapitalzinssatzes des Terminkredits, da die bei Vertragsschluss fixierten Zinssätze über die ganze Dauer gleichbleibend sind.

Bei fallenden Zinssätzen erweist sich jedoch die Kreditzinsbindung als nachteilig. Für ein bereits abgeschlossenes Forward-Darlehen ist dann eine Folgefinanzierung zu einem günstigeren Zins nicht mehr möglich. Die Anbieterin oder die das Terminkredit aufnehmende Hausbank würde Schadenersatz verlangen, wenn das vereinbarte Darlehen nicht in Anspruch genommen würde.

Wie bei anderen Darlehen ist es auch hier ratsam, einen umfassenden Abgleich der einzelnen Dienstleister und der zuvor für die Folgefinanzierung gebotenen Konditionen vorzunehmen. Bei den zahlreichen Angeboten gibt es oft Unterschiede in der Kredithöhe, der Kreditlaufzeit und dem festen Zinssatz. Dabei sind die Konditionen für das geeignete Darlehen natürlich eng mit den individuellen Anliegen und Gegebenheiten verknüpft, daher offerieren sich viele Portfolios zum Kreditvergleich auch einzelne Computer.

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